Aus dem Handelsblatt-Archiv: Viele träumen davon, ihre Altersvorsorge mit einer vermieteten Immobilie zu sichern. Doch lohnt sich das wirklich? Das Handelsblatt hat nachgerechnet.

Frankfurt – Angesichts wachsender Sorgen über die Angemessenheit zukünftiger Rentenleistungen in Deutschland suchen immer mehr Bürger nach ergänzenden Wegen, um ihre finanzielle Sicherheit im Alter zu gewährleisten. Eine populäre und auf den ersten Blick lukrative Strategie ist die Investition in eine vermietete Eigentumswohnung, oft im Kontext eines Mehrfamilienhauses. Diese Form der Kapitalanlage verspricht nicht nur potenzielle Renditen durch Mieteinnahmen, sondern auch eine Wertsteigerung der Immobilie über die Zeit. Die anhaltende Präsenz von wohlhabenden Privatpersonen und Family Offices auf dem Immobilienmarkt scheint diese Erwartungshaltung zu untermauern.

Allerdings zeigt die Realität für viele private Vermieter ein deutlich weniger rosiges Bild. Eine kürzlich durchgeführte Umfrage des Eigentümerverbandes Haus & Grund offenbarte, dass ein signifikanter Anteil von Immobilienbesitzern seine Mietobjekte bestenfalls kostendeckend betreibt, während andere sogar Verluste realisieren. Diese Erkenntnis wirft wichtige Fragen auf: Wie attraktiv ist die Vermietung von Mehrfamilienhäusern in einem Marktumfeld, das von regulatorischen Eingriffen wie Mietpreisbremsen, hohen Immobilienpreisen und gestiegenen Zinsen geprägt ist? Um diese Frage zu beleuchten, werden im Folgenden drei exemplarische Berechnungen vorgestellt, die die finanzielle Rentabilität solcher Investitionen unter verschiedenen Szenarien analysieren, sowie ein häufiger und kostspieliger Fehler, den potenzielle Käufer unbedingt vermeiden sollten.

Die Immobilienwirtschaft als Säule der Altersvorsorge?

Die Vorstellung, dass eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie eine tragende Säule der Altersvorsorge darstellen kann, ist tief in der deutschen Gesellschaft verankert. Historisch gesehen boten Immobilien eine verlässliche Wertanlage, die über Jahrzehnte hinweg von steigenden Preisen und stabilen Mieteinnahmen profitierte. Insbesondere in Ballungsräumen und Metropolen schien der Wertzuwachs nahezu garantiert, was die Investition in Wohnraum zu einer scheinbar sicheren Wette machte.

Die demografische Entwicklung in Deutschland, gekennzeichnet durch eine alternde Bevölkerung und sinkende Geburtenraten, erhöht den Druck auf die gesetzlichen Rentensysteme. Dies führt dazu, dass die Nettoersatzquote – das Verhältnis der Rente zum letzten Nettoverdienst – tendenziell sinkt. Die Deutsche Rentenversicherung rechnet damit, dass die Quote bis 2030 auf etwa 48 Prozent fallen könnte, was für viele Menschen bedeuten würde, dass sie im Alter mit deutlich weniger Einkommen auskommen müssten als während ihres Erwerbslebens. Vor diesem Hintergrund wird die private Vorsorge, und damit auch die Immobilienanlage, für einen wachsenden Teil der Bevölkerung immer relevanter.

Aktuelle Marktbedingungen und ihre Auswirkungen

Das aktuelle wirtschaftliche Umfeld stellt jedoch eine Herausforderung für traditionelle Immobilieninvestitionen dar. Mehrere Faktoren tragen zu dieser Komplexität bei:

• Hohe Immobilienpreise: Nach Jahren stetigen Wachstums sind die Preise für Wohnimmobilien in vielen deutschen Städten auf einem sehr hohen Niveau angelangt. Dies verringert die anfängliche Rendite aus Mieteinnahmen (die sogenannte Brutto-Mietrendite), da der Kaufpreis im Verhältnis zum jährlichen Mietertrag gestiegen ist.
• Gestiegene Zinsen: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Zuge der Inflationsbekämpfung die Leitzinsen signifikant angehoben. Dies verteuert die Finanzierung von Immobilienkäufen erheblich. Für Käufer, die einen Großteil des Kaufpreises fremdfinanzieren müssen, steigen dadurch die monatlichen Belastungen und reduzieren die Rentabilität des Investments. Die Zinsbindung für Hypotheken, die früher oft bei niedrigen einstelligen Prozentwerten lag, ist heute deutlich höher.
• Regulierung des Mietmarktes: In vielen Städten gelten Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen. Dies schränkt die Möglichkeit der Vermieter ein, ihre Mieteinnahmen an die Inflation oder gestiegene Bewirtschaftungskosten anzupassen.
• Steigende Nebenkosten: Die Energiekosten sind in den letzten Jahren stark gestiegen, was sich direkt auf die Nebenkostenabrechnungen für Mieter und die Bewirtschaftungskosten für Vermieter auswirkt.

Diese Faktoren in Kombination führen dazu, dass eine pauschale Aussage über die Rentabilität von vermieteten Immobilien nicht mehr möglich ist. Eine sorgfältige und individuelle Kalkulation ist unerlässlich.

Beispielrechnungen: Die Rentabilität im Fokus

Um die finanzielle Machbarkeit einer Investition in ein Mehrfamilienhaus für die Altersvorsorge zu verdeutlichen, betrachten wir drei beispielhafte Szenarien. Diese Berechnungen basieren auf typischen Annahmen, können aber in der Praxis je nach Standort, Objektqualität und individueller Finanzierung stark variieren.

Annahmen für alle Szenarien:

• Kaufpreis: 2.000.000 Euro
• Anfängliche Mietrendite (Brutto): 3,5 % (entspricht 70.000 Euro jährlichen Bruttomieteinnahmen bei Vollauslastung)
• Laufende Kosten (ohne Finanzierung): 2 % des Kaufpreises pro Jahr (ca. 40.000 Euro für Instandhaltung, Verwaltung, Grundsteuer etc.)

Szenario 1: Volle Fremdfinanzierung mit 4 % Zinsen

In diesem Szenario wird der gesamte Kaufpreis über eine Hypothek finanziert.

• Finanzierungskosten: Bei 4 % Zinsen auf 2.000.000 Euro ergeben sich jährliche Zinszahlungen von 80.000 Euro. Wenn wir eine Tilgung von 2 % annehmen, beläuft sich die jährliche Rate auf 120.000 Euro (2.000.000 * (0,04 + 0,02)).
• Gesamte jährliche Ausgaben (Finanzierung + Nebenkosten): 120.000 Euro (Finanzierung) + 40.000 Euro (laufende Kosten) = 160.000 Euro.
• Jährliche Bruttomieteinnahmen: 70.000 Euro.
• Ergebnis: 70.000 Euro (Einnahmen) – 160.000 Euro (Ausgaben) = -90.000 Euro pro Jahr.

In diesem konservativen Szenario, das eine vollständige Fremdfinanzierung mit den aktuellen Zinssätzen widerspiegelt, erzielt der Investor jedes Jahr ein erhebliches Defizit. Dies bedeutet, dass die Mieteinnahmen die Kosten bei weitem nicht decken und der Investor aus eigenen Mitteln zuführen muss. Über die Jahre kann dies zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.

Szenario 2: Teilfinanzierung mit 30 % Eigenkapital und 4 % Zinsen

Hier bringt der Investor 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein (600.000 Euro) und finanziert die restlichen 1.400.000 Euro.

• Eigenkapital: 600.000 Euro.
• Finanzierungssumme: 1.400.000 Euro.
• Finanzierungskosten: Bei 4 % Zinsen auf 1.400.000 Euro ergeben sich jährliche Zinszahlungen von 56.000 Euro. Bei einer Tilgung von 2 % liegt die jährliche Rate bei 84.000 Euro (1.400.000 * (0,04 + 0,02)).
• Gesamte jährliche Ausgaben (Finanzierung + Nebenkosten): 84.000 Euro (Finanzierung) + 40.000 Euro (laufende Kosten) = 124.000 Euro.
• Jährliche Bruttomieteinnahmen: 70.000 Euro.
• Ergebnis: 70.000 Euro (Einnahmen) – 124.000 Euro (Ausgaben) = -54.000 Euro pro Jahr.

Selbst mit einem erheblichen Eigenkapitalanteil ist in diesem Szenario weiterhin ein jährliches Defizit zu verzeichnen. Die Investition belastet das laufende Vermögen des Investors. Die Attraktivität einer solchen Anlage hängt dann stark von der erwarteten Wertsteigerung der Immobilie ab, die jedoch keineswegs garantiert ist.

Szenario 3: Optimistische Annahmen – Hohe Mieten und Wertsteigerung

Dieses Szenario versucht, eine positivere Perspektive aufzuzeigen, indem es von höheren Mieteinnahmen und einer signifikanten Wertsteigerung ausgeht. Angenommen, die anfängliche Bruttomietrendite beträgt 4,5 % (90.000 Euro/Jahr) und die Immobilie erfährt eine jährliche Wertsteigerung von 3 %. Wir behalten die Teilfinanzierung aus Szenario 2 bei (1.400.000 Euro zu 4 % Zinsen und 2 % Tilgung).

• Eigenkapital: 600.000 Euro.
• Finanzierungssumme: 1.400.000 Euro.
• Jährliche Finanzierungsrate: 84.000 Euro.
• Gesamte jährliche Ausgaben (Finanzierung + Nebenkosten): 84.000 Euro + 40.000 Euro = 124.000 Euro.
• Jährliche Bruttomieteinnahmen: 90.000 Euro.
• Ergebnis (Cashflow): 90.000 Euro (Einnahmen) – 124.000 Euro (Ausgaben) = -34.000 Euro pro Jahr.

Auch in diesem optimistischen Szenario bleibt ein negativer jährlicher Cashflow bestehen. Die Rendite der Investition wird hier maßgeblich von der Wertsteigerung der Immobilie getragen. Nach 10 Jahren würde die Immobilie bei 3 % jährlicher Wertsteigerung etwa 2.688.000 Euro wert sein (2.000.000 (1.03)^10). Der hypothetische Gewinn aus der Wertsteigerung wäre somit rund 688.000 Euro. Nach Abzug der aufgelaufenen jährlichen Defizite von 340.000 Euro (10 Jahre 34.000 Euro) bliebe ein theoretischer Gesamtgewinn von rund 348.000 Euro vor Steuern.

Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass diese Wertsteigerung nicht realisiert werden kann, solange die Immobilie nicht verkauft wird, und dass sie durch Marktschwankungen gefährdet ist. Zudem sind Steuern auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne nicht berücksichtigt.

Der teure Fehler: Unterschätzung der Nebenkosten und des Verwaltungsaufwands

Ein häufiger und kostspieliger Fehler, den viele angehende Immobilieninvestoren machen, ist die Unterschätzung der tatsächlichen Kosten und des Aufwands, der mit der Vermietung verbunden ist. Dies beginnt oft schon bei der anfänglichen Kalkulation:

• Versteckte Kosten: Neben den offensichtlichen Kosten für Kaufpreis und Finanzierung müssen weitere Posten einkalkuliert werden, die schnell ins Gewicht fallen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren, potenzielle Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen vor der ersten Vermietung, und laufende Instandhaltungskosten, die oft höher ausfallen als anfangs angenommen.
• Leerstand: Die Annahme einer durchgehenden Vermietung ist unrealistisch. Leerstandszeiten zwischen zwei Mietverhältnissen, Mieterwechsel oder auch unbezahlte Mieten können erhebliche Einnahmeausfälle bedeuten.
• Verwaltungsaufwand: Die Verwaltung einer oder mehrerer Mieteinheiten ist zeitaufwendig. Dazu gehören die Suche nach Mietern, die Bonitätsprüfung, die Erstellung von Mietverträgen, die Organisation von Reparaturen, die Kommunikation mit Mietern und Behörden, sowie die Buchhaltung. Viele Investoren unterschätzen diesen Aufwand oder scheuen die Kosten für eine professionelle Hausverwaltung, was zu Fehlern und zusätzlichen Kosten führen kann.
• Rechtliche Fallstricke: Das Mietrecht ist komplex und bietet sowohl Mieterschutz als auch Vermieterpflichten. Fehler bei der Vertragsgestaltung, bei Kündigungen oder bei der Nebenkostenabrechnung können zu langwierigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen.

Diese oft unterschätzten Faktoren können die Rentabilität einer Immobilieninvestition drastisch schmälern und aus einem vermeintlich sicheren Geschäft ein Verlustgeschäft machen.

Historische Daten und Marktprognosen

Die Wertentwicklung von Immobilien in Deutschland war über lange Zeiträume hinweg positiv. Laut dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stiegen die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2009 und 2022 im Durchschnitt um über 80 Prozent. In Ballungsräumen wie München, Berlin oder Hamburg waren die Zuwächse sogar noch deutlich höher.

Allerdings hat sich das Zinsumfeld seit 2022 grundlegend geändert. Die gestiegenen Finanzierungskosten führen zu einer Verlangsamung des Preiswachstums und in einigen Regionen bereits zu leichten Preisrückgängen. Prognosen für die zukünftige Preisentwicklung sind daher vorsichtiger geworden. Während einige Analysten von einer Stabilisierung oder moderaten Steigerungen ausgehen, warnen andere vor einem stärkeren Preisverfall, insbesondere in weniger gefragten Lagen oder bei älteren, energieineffizienten Objekten.

Die Deutsche Bundesbank hat in ihren Analysen wiederholt auf die Risiken einer Überbewertung des deutschen Immobilienmarktes hingewiesen, insbesondere in Anbetracht der stark gestiegenen Kreditsummen. Die gestiegenen Zinsen und die Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung könnten zu einer Korrektur führen, die Investoren mit hoher Fremdfinanzierung besonders hart treffen würde.

Ausblick und Fazit

Die Investition in eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus kann weiterhin eine lohnende Strategie für die Altersvorsorge sein, erfordert jedoch eine wesentlich sorgfältigere Planung und Risikobewertung als in der Niedrigzinsphase. Die Zeiten, in denen Immobilien praktisch ohne eigenes Kapital und mit minimalem Risiko lukrative Renditen abwarfen, sind vorerst vorbei.

Potenzielle Investoren sollten folgende Punkte beachten:

1. Realistische Kalkulation: Erstellen Sie eine detaillierte Kostenaufstellung, die alle Kaufnebenkosten, laufenden Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklagen und potenzielle Leerstandszeiten berücksichtigt.
2. Sinnvolle Finanzierung: Prüfen Sie sorgfältig, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können und wollen. Eine zu hohe Fremdfinanzierung birgt erhebliche Risiken in einem steigenden Zinsumfeld.
3. Standortanalyse: Recherchieren Sie die spezifischen Marktbedingungen am gewünschten Standort. Die Nachfrage nach Mietwohnungen, die Mietpreisentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Situation sind entscheidend.
4. Objektprüfung: Achten Sie auf die Qualität und den Zustand der Immobilie. Energieeffizienz, Bausubstanz und die Möglichkeit zur Wertsteigerung sind wichtige Faktoren.
5. Verwaltungsstrategie: Überlegen Sie, ob Sie die Verwaltung selbst übernehmen oder eine professionelle Hausverwaltung beauftragen möchten. Die Kosten für eine gute Verwaltung können sich auszahlen.

Die Entscheidung für eine Immobilienanlage sollte nicht nur auf der Hoffnung auf Wertsteigerung basieren, sondern auch auf der Fähigkeit, die laufenden Kosten durch Mieteinnahmen zu decken. Angesichts der aktuellen Marktbedingungen ist es ratsam, konservativ zu kalkulieren und sich auf die Möglichkeit einzustellen, dass die Mieteinnahmen die Ausgaben nicht vollständig decken könnten, insbesondere in den ersten Jahren der Investition. Nur mit einer fundierten Analyse und einem klaren Verständnis der Risiken können Immobilien als nachhaltige Säule der Altersvorsorge dienen.